Housing Guide13 分鐘
外國人如何在韓國簽租屋合約
簽訂韓國租屋合約的逐步指南。需要準備哪些文件、注意哪些條款、以及常見的陷阱。
你需要準備的文件
- 護照（附有效簽證）
- 外國人登錄證（외국인등록증）——如果你已經辦理
- 手機號碼——最好是韓國手機號碼
- 銀行帳戶——用於匯款押金
好消息：許多考試院和合租公寓的合約較為簡化，不需要外國人登錄證。只需護照和押金即可。
合約中需要確認的重點條款
- 合約期間——最短居住期限、退租通知期
- 押金金額——以及退還條件
- 包含項目——水電費、網路、管理費（관리비）
- 住戶規範——訪客、寵物、噪音、吸菸
- 提前解約——提前搬離的罰款
警訊
- 房東拒絕提供書面合約
- 要求以現金支付押金（務必使用銀行轉帳）
- 沒有明確的押金退還條款
- 施壓要求立即簽約，不讓你看房
了解韓國租約術語
韓國租約合約（임대차 계약서）包含特定術語，你必須了解。以下是關鍵術語：
| 韓文術語 | 中文 | 含義說明 |
|---|---|---|
| 임대인（imdaein） | 出租人 | 房產所有人或授權代理人 |
| 임차인（imchain） | 承租人 | 你，租屋者 |
| 보증금（bojeonggeum） | 押金 | 可退還的保證金 |
| 월세（wolse） | 月租 | 每月固定繳交的租金 |
| 관리비（gwanribi） | 管理費 | 大樓管理費用（與租金分開計算） |
| 계약기간（gyeyak gigan） | 合約期間 | 你的租約存續期間 |
| 갱신（gaengsin） | 續約 | 合約延長條款 |
| 원상복구（wonsang bokgu） | 原狀恢復 | 將房間恢復至原始狀態 |
| 중도해지（jungdo haeji） | 中途解約 | 在合約結束日期前終止合約 |
| 특약사항（teuk-yak sahang） | 特別約定 | 在標準合約中額外添加的自訂條款 |
務必注意的關鍵條款：특약사항（特別約定）是房東添加自訂規則的部分。仔細閱讀——可能包含對寵物、訪客、轉租的限制，或特定罰款。如果某些事情只是口頭承諾但未寫入특약사항，在法律上不具約束力。
逐步簽約流程
以下是從找到房間到拿到鑰匙的完整流程：
- 找到房間並親自參觀——一定要親眼看過。拍照和錄影。
- 談判條件——押金、月租、入住日期、包含項目。一切都可以談判。
- 確認房東身份——要求查看등기부등본（房產登記）。該文件上的名字必須與簽約人相符。如果不符，要求提供委任書（위임장）。
- 審閱合約——如果可能，提前取得合約副本。使用 Papago 或 Google 翻譯處理韓文內容，或請韓國朋友幫忙。
- 簽約日——雙方簽名。帶好護照、外國人登錄證（如有）和筆。你需要簽署多份副本（每方各一份）。
- 支付押金——只能匯到合約上列明的銀行帳戶。保留轉帳收據。絕不用現金支付。
- 取得鑰匙並入住——檢查所有設備是否正常運作。立即記錄房間狀況。
- 辦理遷入登記（전입신고）——在入住14天內，攜帶合約和外國人登錄證前往當地주민센터辦理。
- 取得確定日期（확정일자）——同一次、同一地點辦理。費用₩600。依法保障你的押金。
時間表：從達成協議到入住，考試院通常1-7天，套房1-2週，商住兩用公寓2-4週。
簽約後該做什麼
許多外國人只注重簽約本身，卻忘了簽約後的關鍵步驟：
入住後24小時內：
- 拍下每個房間、牆壁、地板、家電和任何既有損壞的照片/影片
- 測試所有家電：冷氣、暖氣、熱水、瓦斯爐、洗衣機
- 檢查浴室天花板角落和洗手台下方是否有發霉
- 測試淋浴和所有水龍頭的水壓
- 更改電子門鎖密碼（向房東詢問管理員密碼）
- 透過 KakaoTalk 將所有照片傳送給房東，附上訊息：「입주 시 방 상태입니다」（入住時房間狀況）
14天內：
- 前往주민센터辦理전입신고（遷入登記）——攜帶合約＋外國人登錄證
- 在合約上蓋확정일자（確定日期）——同一地點，₩600
- 設定月租自動轉帳
- 了解你所在大樓的垃圾處理時間表和規則
- 如果有的話，向大樓管理辦公室（관리사무소）自我介紹
30天內：
- 如果未包含網路，自行申辦（KT、SKT、LG U+——1年合約最便宜）
- 登記大樓內的設施使用（健身房、停車場等）
- 如果暖氣使用瓦斯，向瓦斯公司登記
- 以書面方式向房東回報任何問題（使用 KakaoTalk 附照片）
合約範例導覽
以下是典型韓國租約合約的逐項說明，以及各部分需要注意的事項：
第一部分：房產資訊（부동산의 표시）
- 地址、樓層、房號和面積（以坪或平方公尺計算）
- 確認與你實際參觀的房間相符
- 1坪＝3.3平方公尺
第二部分：合約內容（계약내용）
- 押金金額和付款時程（通常簽約時付10%，入住時付90%）
- 月租金額和繳費日期
- 合約起始和結束日期
- 管理費金額（如果另計）
第三部分：特別約定（특약사항）
- 這是對外國人最重要的部分
- 如果沒有以下內容，建議加入：「보증금은 퇴거일에 전액 반환한다」（押金在搬出日全額退還）
- 任何口頭承諾（維修、家具等）必須寫在這裡才具有法律效力
- 提前解約條款和罰款應該清楚載明
第四部分：簽名（서명）
- 房東和房客雙方簽名並註明日期
- 房東提供身份證明（주민등록번호 或 사업자등록번호）
- 如果透過房屋仲介簽約，仲介的印章也會出現在這裡
建議加入合約的條款：
- 「외국인 조기 귀국 시 1개월 전 통보로 계약 해지 가능」（外國人提前回國時，提前1個月通知即可解約）
- 「입주 시 하자 사진 기록 후 퇴거 시 원상복구 의무 면제」（入住時記錄的既有損壞，搬出時免除恢復原狀義務）
- 包含家具/家電的具體清單
何時該放棄
不是每筆交易都值得接受。以下是你應該另找地方的明確訊號：
立即放棄的情況：
- 不提供書面合約——即使是考試院，你也需要書面文件
- 押金只收現金——沒有書面記錄意味著沒有付款證明
- 房東姓名與등기부등본不符——你可能在和詐騙者或未授權的二房東打交道
- 拒絕讓你拍照——他們在隱瞞問題
- 高壓戰術——「今天有另一個人要來簽約」或「明天就要漲價了」都是經典的施壓手法
- 可見的發霉、害蟲或結構損壞——這些問題只會越來越嚴重
黃色警告（謹慎行事）：
- 房東住很遠且難以聯繫——維修問題處理會很慢
- 大樓入口沒有監視器——安全疑慮
- 看不到消防安全設備——安全風險
- 詢問其他住戶對這棟大樓的看法時，他們似乎不太高興
- 價格明顯低於市場行情——可能有問題
請記住：在韓國，任何時候都有數千間房間可供選擇。永遠不要覺得被迫必須立即簽約。好的房東會給你至少24-48小時考慮。如果他們不願意，那就說明了他們日後會如何對待你這個房客。
沉沒成本陷阱：如果你大老遠跑去看一間房間，但感覺不對，拒絕是完全沒問題的。計程車費或花費的時間，比起數月住在糟糕環境中根本不算什麼。相信你的直覺。